【MyGoNews方暮晨/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】現(xiàn)在的建案為了講究高附加價(jià)值，所以大多數(shù)建商都極盡誇張的搞了一堆「公共設(shè)施」在建築物內(nèi)，弄得建物「公設(shè)比」一般都超過(guò)30％，這個(gè)數(shù)字是代表每100坪權(quán)狀面積裡，有30坪是公共設(shè)施，如果單價(jià)是每坪100萬(wàn)元，買房的人等於花了3000萬(wàn)買公共設(shè)施，有這個(gè)必要嗎？所以，看清楚公共設(shè)施實(shí)在是買房者必須斤斤計(jì)較的事。

政大地政系教授張金鶚就認(rèn)為，與其計(jì)較公設(shè)真正的價(jià)值，還不如仔細(xì)了解自己需要哪些公設(shè)？花大筆錢買到的公設(shè)，到底包含哪些內(nèi)容？很多人對(duì)「公設(shè)比」的定義根本搞不清楚。所謂的「公設(shè)」，簡(jiǎn)單的說(shuō)，自己房屋專有使用的部分稱為主建物，而與其他住戶共同使用的部分則稱為公共設(shè)施，其中，公設(shè)又有「大公」與「小公」之分。目前業(yè)界計(jì)算「公設(shè)比」用的公式也可以讓大家參考：(1)公設(shè)比＝公共設(shè)施÷(主建物＋附屬建物)。(2)公設(shè)比＝公共設(shè)施÷(主建物＋附屬建物＋公共設(shè)施)。

這樣的說(shuō)法或許還是有點(diǎn)「文言文」，舉上面的例子來(lái)說(shuō)，假設(shè)購(gòu)買100坪的房子，「這戶房子那一層」的電梯間、樓梯、門廳、走廊等公共設(shè)施，因?yàn)閷凫懂?dāng)層住戶使用，因此稱為「小公」；除此之外則稱之為「大公」，通常就包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發(fā)電機(jī)室、蓄水池、水箱、管理員室、以及其他極盡奢華的VIP設(shè)施等。不過(guò)，要注意的是，可以列入公設(shè)面積計(jì)算的範(fàn)圍，必須是有頂蓋的公共設(shè)施，中庭露天花園、露天泳池，無(wú)論多豪華都不能計(jì)入「公共設(shè)施」權(quán)狀坪數(shù)內(nèi)。


在建築法歸的規(guī)定裡，有些的「大公」是基於安全、民生、防災(zāi)……等建築法規(guī)規(guī)定的「必要」設(shè)施，是必需依法分?jǐn)偨o住戶，但是，有些諸如1樓開(kāi)放空間、游泳池、健身房、交誼廳、圖書(shū)室……等等的公共設(shè)施，並不在建築法規(guī)裡的「必要」設(shè)施，這些是建商為了增建案價(jià)值而新添加的「豪華大公」，就是住戶花冤枉錢買的不是絕對(duì)必要的公共設(shè)施了。所以，買100坪的住宅，動(dòng)輒30％的「公設(shè)比」，代表30坪面積就是這些「小公+大公+豪華大公」佔(zhàn)掉的面積，要知道，公設(shè)的面積不會(huì)折價(jià)計(jì)算，同樣是依照住宅室內(nèi)面積價(jià)格跟客戶收錢。

不過(guò)，建商在建築物大量增加「豪華大公」，把開(kāi)放空間、游泳池、健身房、交誼廳、圖書(shū)室……等等的公共設(shè)施加進(jìn)社區(qū)機(jī)能中，是提升產(chǎn)品的一種作法，也有部分消費(fèi)者是嚮往自家住宅中能夠擁有豐富多機(jī)能設(shè)施的需求，因此，買房的時(shí)候，公共設(shè)施的高低，其實(shí)除了有建商的計(jì)算技巧在裡面之外，購(gòu)買房屋的消費(fèi)者心中其實(shí)自己有把尺，衡量「公設(shè)比」高低與買房的價(jià)值。

所以，當(dāng)一戶權(quán)狀面積100坪豪宅，建物有游泳池、健身房、交誼廳、圖書(shū)室……的「豪華大公」設(shè)施時(shí)，假設(shè)讓每戶「豪華大公」必須分?jǐn)?0坪公共設(shè)施面積，1坪如果是100萬(wàn)元，這位購(gòu)買100坪住戶，等於是多花1000萬(wàn)元買這些公共設(shè)施，這1000萬(wàn)元如果去高檔的城市健身俱樂(lè)部參加會(huì)員，恐怕足以支付20年會(huì)費(fèi)，而且還可以持續(xù)使用新的健身器具，且有專人服務(wù)，建商努力搞公共設(shè)施在建築物內(nèi)，消費(fèi)者是不是「冤大頭」？自己可以按按計(jì)算機(jī)。

提醒一點(diǎn)！建商耍的「虛坪灌水花招」要注意，注意地下室停車空間有沒(méi)有「灌水」！過(guò)去老建築車位普遍登記的面積約10坪左右(這個(gè)面積是含停車位以及地下室車道面積)，現(xiàn)在停車位則多半只登記約4.5坪的下限面積，如果是這樣的登記方式，很顯然的是，建商把車道坪數(shù)灌給樓上住戶全，當(dāng)成權(quán)狀面積，當(dāng)成「公共設(shè)施」了，建商把地下室車道面積用住宅價(jià)格賣給消費(fèi)者，這中間暴利有多大？大家自己想。以1個(gè)車位建商可以偷5.5坪計(jì)算，100個(gè)車位就多出550坪，若以每坪100萬(wàn)元計(jì)算，等於建商可以多賺5.5億元。對(duì)於沒(méi)有買車位的住戶來(lái)說(shuō)，這就是「不公平」，要跟建商爭(zhēng)取。

不過(guò)，建商在建築物大量增加「豪華大公」，把開(kāi)放空間、游泳池、健身房、交誼廳、圖書(shū)室……等等的公共設(shè)施加進(jìn)社區(qū)機(jī)能中，是提升產(chǎn)品的一種作法，也有部分消費(fèi)者是嚮往自家住宅中能夠擁有豐富多機(jī)能設(shè)施的需求，因此，買房的時(shí)候，公共設(shè)施的高低，其實(shí)除了有建商的計(jì)算技巧在裡面之外，購(gòu)買房屋的消費(fèi)者心中其實(shí)自己有把尺，衡量「公設(shè)比」高低與買房的價(jià)值。